Il verbale del Consiglio di Amministrazione relativo alla vendita di un immobile è il documento formale con cui l’organo amministrativo registra la discussione, le motivazioni, le verifiche effettuate e la delibera adottata in merito alla cessione di un bene immobiliare di proprietà della società. Questo atto ha valenza probatoria e operativa: costituisce la base per il conferimento delle deleghe necessarie, per l’esibizione ai notai e agli istituti di credito e per l’adempimento degli obblighi statutari e fiscali.
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Esempio Verbale CDA vendita immobile
VERBALE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Società: _____________________________
Sede legale: _________________________
Codice fiscale / P.IVA: _______________
Data: _____________ Ora inizio: ___________ Ora chiusura: ___________
Luogo della riunione: _______________________
Presiede: ______________________________ (Presidente del C.d.A.)
Assume la funzione di Segretario verbalizzante: ___________________________
ORDINE DEL GIORNO
1) Vendita di bene/i immobile/i di proprietà della Società;
2) Conferimento di deleghe per stipula contratti preliminari e rogito notarile;
3) Varie ed eventuali.
PRESENTI
Nome e carica:
– _____________________________ (Presidente) – presente / assente
– _____________________________ (Amministratore) – presente / assente
– _____________________________ (Amministratore) – presente / assente
– _____________________________ (Sindaco / Consigliere) – presente / assente
(altre presenze) _____________________________ – presente / assente
Costituisce/quorum: Il Presidente dichiara che alla riunione sono presenti ____ consiglieri su ____ e che il Consiglio è validamente costituito ai fini della trattazione degli argomenti all’ordine del giorno.
DISCUSSIONE
Il Presidente illustra la proposta di vendita del/degli immobile/i di proprietà della Società come di seguito descritti, indicando motivazioni, eventuali offerte ricevute, valore di mercato e perizia tecnica e/o catastale acquisita.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
– Indirizzo/ubicazione: _______________________________
– Comune: __________________ Provincia: ___________
– Foglio: ________ Particella/Numero: ________ Sub: ________
– Categoria catastale: ____________ Classe: ________ Rendita: _________
– Confini: ___________________________________________________________
– Superficie catastale (mq): __________ Superficie commerciale (mq): ________
– Consistenza (vani/box/autorimesse/aree): ________________________________
– Stato di fatto (es. libero/locato): _________________________________
– Vincoli/servitù presenti: _____________________________________________
– Ipoteca iscritta: SI / NO – Eventuali gravami: ___________________________
– Perizia/valutazione allegata: SI / NO – Valore perizia € ________________
– Documentazione allegata: estratto catastale, visura ipotecaria, perizia, planimetria, certificato di destinazione urbanistica, attestazione APE (allegare copia) — elenco allegati: _____________________________________________________________________
PROPOSTA DI VENDITA
– Prezzo di vendita proposto: € _______________________
– Modalità di determinazione del prezzo (perizia, offerta, mercato): ___________________________
– Destinatario/Acquirente proposto (se già individuato): _______________________________
– Modalità di vendita (diretta, asta privata, trattativa privata, altro): _______________________
– Condizioni di pagamento: caparra confirmatoria € ______ alla firma del preliminare; saldo € ______ alla stipula del rogito; eventuali dilazioni e termini: ___________________
– Spese notarili e imposte a carico: ____________________________
– Termine massimo per il perfezionamento della vendita: entro il _____________ (data) / entro ____ giorni dalla delibera
VERIFICHE PRELIMINARI
Il Consiglio prende atto delle verifiche effettuate o da effettuare:
– Verifica proprietà e titolarità: SI / NO — esito: _______________________
– Visura ipotecaria aggiornata: SI / NO — esito: __________________________
– Verifica urbanistica e edilizia: SI / NO — esito: ________________________
– APE disponibile: SI / NO — classe: __________
– Eventuali obblighi statutari o assembleari per la vendita (art. statuto): SI / NO — se SI indicare risoluzione assembleare allegata: n. ______ del __/__/____
DELIBERAZIONE
Dopo ampia discussione, il Consiglio di Amministrazione
– con voti a favore _____, contrari _____, astenuti _____, espressi dai signori:
Favori: ________________________________________________________
Contrari: ______________________________________________________
Astenuti: _____________________________________________________
delibera di approvare la vendita dell’immobile/siti come sopra descritti alle seguenti condizioni essenziali:
– Prezzo di vendita: € ______________________
– Modalità di vendita e pagamento: _______________________________________
– Termine per perfezionamento: _________________________________________
DELEGA E POTERI
Il Consiglio delega e conferisce ampia facoltà, con rappresentanza e poteri di firma, a:
Nome e carica: ______________________________ (Presidente / Amministratore Delegato / Procuratore)
con i seguenti poteri, anche disgiuntamente ovvero congiuntamente:
– Stipulare, sottoscrivere e/o negoziare contratti preliminari di compravendita, atti di vendita e ogni altro atto necessario e connesso, ivi compresi contratti accessori;
– Ricevere e corrispondere depositi, cauzioni, caparre e saldare e rilasciare quietanze a nome della Società;
– Concordare ed apporre condizioni, dilazioni e termini di pagamento, concedere rinunce e transigere eventuali contestazioni inerenti alla compravendita;
– Richiedere, sottoscrivere e produrre ogni documentazione necessaria al trasferimento (compresa attestazione APE, certificazioni catastali, certificazioni urbanistiche, dichiarazioni fiscali e ogni altra dichiarazione), provvedere al pagamento degli oneri fiscali connessi;
– Eseguire e richiedere cancellazioni di ipoteche, trascrizioni e annotazioni, stipulare atti di quietanza liberatoria e rinunciare a diritti, promuovere e stipulare accordi per rimozione di vincoli o servitù, ivi compresa concessione di garanzie limitatamente agli atti necessari per la vendita;
– Conferire procura speciale, anche a più procuratori e/o a studi notarili, per la stipula dei singoli atti, con facoltà di sostituzione;
– Negoziarne e confermare eventuali spese di intermediazione e oneri a carico della Società;
– Compilare e sottoscrivere ogni dichiarazione e comunicazione necessaria agli adempimenti fiscali e contabili, nonché depositare gli atti presso gli uffici competenti e richiedere certificati e visure;
– Compiere ogni altro atto necessario o opportuno per l’esecuzione della presente delibera.
Il Consiglio stabilisce che il delegato riferisca al Consiglio sull’esito delle trattative e sulle condizioni definitive entro e non oltre il giorno ____________.
AUTORIZZAZIONI ASSEMBLEARI
(Se necessario) L’Assemblea dei soci in data __/__/____ con verbale n. _____ ha autorizzato / non ha autorizzato la vendita dei beni immobili ai sensi dello statuto. Copia del verbale assembleare allegata: SI / NO
ONERI E SPESE
Sono a carico della Società / dell’acquirente: costi notarili, imposte, oneri di registro, spese di voltura, tasse e tributi come segue: _______________________________
MANZIONE DOCUMENTALE
Al presente verbale si allegano (barrare e dettagliare):
– Perizia di stima: SI / NO — data: __/__/____ — perito: __________________
– Visura catastale e planimetria: SI / NO
– Visura ipotecaria: SI / NO
– Attestato APE: SI / NO
– Documentazione urbanistica/edilizia: SI / NO
– Delibera assembleare (se richiesta): SI / NO
– Altri documenti: ______________________________________________________
VARIE ED EVENTUALI
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
CHIUSURA DELLA SEDUTA
Non essendovi altro da deliberare, il Presidente dichiara chiusa la seduta alle ore ___________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Presidente: _____________________________
Il Segretario verbalizzante: _____________________________
Elenco allegati al presente verbale:
1) ___________________________________________________
2) ___________________________________________________
3) ___________________________________________________
Come compilare il Verbale CDA vendita immobile
La redazione del verbale del Consiglio di Amministrazione relativo alla vendita di un immobile richiede rigore formale e attenzione ai contenuti sostanziali perché il documento non solo prova la volontà dell’organo amministrativo, ma abilita concretamente i soggetti delegati a compiere atti giuridici di rilevanza patrimoniale. Innanzitutto il verbale deve aprirsi con l’intestazione completa della società e con l’indicazione precisa della data, del luogo e dell’orario di inizio e chiusura della seduta, seguita dall’elenco delle persone presenti e dalle rispettive cariche: la validità della deliberazione è condizionata al rispetto delle norme statutarie e delle disposizioni sul quorum e sulle maggioranze; pertanto il Presidente deve dichiarare l’avvenuta costituzione del Consiglio ai fini della trattazione dell’ordine del giorno.
Nella parte dedicata all’ordine del giorno occorre riportare in modo sintetico ma non equivoco la proposta di vendita; la descrizione dell’immobile deve essere esaustiva, indicando l’ubicazione completa, i riferimenti catastali, la consistenza, la destinazione urbanistica, lo stato di fatto (libero o locato), l’eventuale presenza di vincoli, servitù o iscrizioni ipotecarie e l’esito delle visure catastali e ipotecarie effettuate. È opportuno allegare al verbale copia della perizia di stima o della valutazione tecnica che ha costituito base per la determinazione del prezzo e richiamarne il valore numerico direttamente nella deliberazione.
La proposta deve poi chiarire le condizioni economiche: il prezzo richiesto, la modalità di determinazione del prezzo, le condizioni di pagamento con l’eventuale indicazione di caparra, termini per il saldo, eventuali dilazioni, nonché la ripartizione di spese notarili e imposte tra venditore e acquirente. Il verbale deve altresì attestare le verifiche preliminari compiute o da compiersi, come la verifica della titolarità e di eventuali gravami, la conformità urbanistico-edilizia e la disponibilità dell’attestazione energetica; qualora permangano criticità, il verbale dovrebbe prevedere condizioni sospensive o il conferimento di delega con poteri limitati alla risoluzione dei profili irrisolti.
Nella sezione della deliberazione è essenziale riportare il testo della decisione in termini chiari: l’approvazione della vendita con indicazione del prezzo e delle condizioni principali, l’esito della votazione con il conteggio dei voti favorevoli, contrari e astenuti e l’elenco dei votanti in modo da garantire trasparenza e tracciabilità dell’atto. La conferma della delega a uno o più soggetti richiede la specificazione degli estremi dei poteri conferiti; la delega deve indicare esplicitamente la facoltà di negoziare, stipulare preliminari e atti definitivi, ricevere e rilasciare quietanze, dare e ottenere cancellazioni ipotecarie, costituire garanzie o, se necessario, conferire procure speciali a terzi, precisando se i poteri sono conferiti disgiuntamente o congiuntamente e stabilendo eventuali limiti di importo o condizioni.
Quando lo statuto societario richiede l’autorizzazione assembleare per alienazioni rilevanti, il verbale del Consiglio deve riportare l’esistenza o meno di tale autorizzazione e allegare copia del verbale assembleare; in mancanza, la delibera potrebbe essere sospesa fino all’ottenimento dell’autorizzazione. Il testo deve prevedere termini chiari per il perfezionamento dell’operazione e per il dovere di rendiconto del delegato: fissare una data entro la quale riferire al Consiglio sull’esito delle trattative consente un presidio dell’organo sociale.
È fondamentale allegare e richiamare nel verbale tutti i documenti rilevanti: perizia, visure catastali e ipotecarie, planimetrie, certificati urbanistici, attestato APE e ogni altra documentazione utile; l’elenco degli allegati deve essere preciso per evitare contestazioni successive. Infine il verbale deve concludersi con la chiusura della seduta e le firme del Presidente e del Segretario verbalizzante, che attestano la conformità del contenuto. Dal punto di vista operativo, redigere il verbale con linguaggio chiaro, evitando ambiguità e lasciando traccia delle motivazioni economiche e giuridiche che hanno portato alla scelta di vendita, agevola le successive attività notarili e fiscali e riduce il rischio di contenziosi; se necessario, è consigliabile predisporre clausole che tutelino la società in caso di inadempienze dell’acquirente o di sopravvenienze gravose rilevate nelle verifiche post-deliberative.
